Rechtliches über Verkauf & Kauf von Immobilien in Paraguay

Für den Immobilien-Käufer aus dem deutsch-sprachigen Ausland (Deutschland, Österreich, Schweiz) soll klar sein, dass er nur Land mit Eigentums-Titel kaufen oder bei Municipal-Land einen Pacht-Vertrag über ein 99 Jahre eingehen kann, welchen er auch wieder veräußern kann.

 

INDERT-Land (IBR- oder Fiscal-Land) darf einem Ausländer absolut NICHT verkauft werden. Sollten trotzdem Verträge darüber abgeschlossen werden, so sind diese NICHTIG. (Nichtig heißt: Sie können den Vertrag in den Papierkorb werfen, da dieser "UNGÜLTIG" und rechtlich nicht bindend ist. Zudem enthält dieser evtl. sogar noch ein strafbare Handlung - davon sollte man die Finger lassen.)

 

Nur paraguayische Staatsbürger können sich unter gewissen Umständen vom Staat Ländereien, welche diese schon lange bewirtschaften, zusprechen und einen entsprechenden Eigentums-Titel ausstellen lassen.

 

Recht haben und Recht bekommen sind immer verschiedene Dinge - Aber wer Recht hat in Paraguay steht auf der sicheren Seite

Der Staat spricht seinen einheimischen Bürgern ein Heim und Hof als Grundlage zur Versorgung der Familie zu. Gleichzeitig wird das Land mit einem Verkaufsgebot von 10 Jahren belegt. In diesen 10 Jahren kann der Paraguayer sein Land, welches jetzt einen Eigentums-Titel (nur bei Erstaustellung eines Titels) hat, nicht an Ausländer veräußern und kann somit an Ausländer im Grundstücks-Register nicht überschrieben werden. Somit kann es auch den Eigentümer an einen Ausländer nicht wechseln.
Der Paraguayer kann erst Land an einen Ausländer verkaufen, wenn er 10 Jahre lang Eigentümer des Eigentum-Titels ist - vorher nicht. Sollten trotzdem Verträge darüber abgeschlossen werden, so sind diese NICHTIG (Das heißt von Beginn an UNGÜLTIG).

Leider wissen dies die Paraguayer selbst (oft) nicht und möchten ihr Land verkaufen und Ausländer (z.B. Deutsche) begeben sich in einen NICHTIGEN Vertrag, der wie schon oben erwähnt, UNGÜLTIG ist. Eine Klage wäre diesbezüglich auch sinnlos - eher selbst schädigend.





Leider gibt es immer wieder Fälle, in welchen solche Verkäufe statt finden. Sei es auf Betrug oder der Unwissenheit von Anwälten oder Notaren. Doch dies spielt keine Rolle: NICHTIG heißt im Klartext: UNGÜLTIG (und das von Beginn an).

In der Praxis werden solche Dinge meist umgangen durch Privatverträge. Doch diese halten nur stand, sobald sich beide Parteien bis zur Ablauffrist der 10 Jahre daran halten und danach die Umschreibung des Eigentums-Titels erfolgt.
Was aber passiert, wenn sich der Verkäufer nicht daran hält, er verstorben ist und sich die Erben danach daran nicht halten wollen?

Stellen Sie sich vor Sie haben einen solchen NICHTIGEN Privatvertrag abgeschlossen, dass nach der 10-Jahres-Sperrfrist, der Eigentums-Titel an Sie übertragen wird. Im "guten Glauben" haben Sie auf diesem Land ein Haus mit Pool und noch viel mehr errichtet mit fast Ihrem gesamten Vermögen und bestreiten auch damit Ihren Lebensunterhalt, Ihr Leben.
Der Vertragspartner wollte sich an diesen Vertrag halten und nach diesen 10 Jahren Sperrfrist Ihnen dieses Land mit samt Eigentums-Titel übertragen, welcher aber jetzt verstorben ist. Unter den Erben befindet sich ein kompetenter Anwalt, der weiß, dass dieser Vertrag NICHTIG ist und beharrt auf das Erbe. Sind Sie dann der Meinung, dass Sie Recht bekommen würden, wenn Sie einen NICHTIGEN Vertrag eingegangen sind?
Fakt ist: Die Erben werden alles bekommen. Auch Ihr neu erbautes Haus mit Pool usw. Sie werden keine Gegenleistung bekommen - ÜBERHAUPT NICHTS!

Man hat nur einen "privaten" Vertrag abgeschlossen über einen Anwalt oder beim Notar, der aber NICHTIG ist und somit nicht den Gesetzen entspricht. Dieser Vertrag kann jederzeit angefochten werden. Und da man weiß, dass NICHTIGE Verträge von Beginn an UNGÜLTIG sind, wird man als Käufer eines nichtigen Vertrages nie RECHT bekommen können. Das ist in Deutschland nicht anders.

2. Beispiel: Sie kaufen wiederum ein Land per Privatvertrag ohne in das Register eingetragen zu werden und natürlich erhalten Sie auch keinen Eigentums-Titel - keine Eigentums-Urkunde. So könnte der Verkäufer dieses Grundstück auch noch an andere verkaufen. An einen Einheimischen kann er es verkaufen, welcher Sie wieder von dem Land drängt. Das ganze Recht steht auf der Seite des Paraguayers. Sie haben keine Chance Recht zu bekommen.

Nach paraguayischem Recht kann keiner über seinen Tod hinaus verbindliche Verfügungen für andere, wie z. B. die gesetzlichen Erben treffen.

Als "Fiscal"-Land werden übrigens jene Grundstücke bezeichnet, die noch über keine Grundstücks-Titel verfügen. Hier können berechtigte Paraguayer bei der INDERT die Ausstellung eines Titels auf ihren Namen beantragen.

Ich selbst empfehle nur den Verkauf über kompetente Immobilien-Makler, die auch vom Recht in Paraguay etwas verstehen, selbst in Haftung genommen werden zu können, sich daran halten und welche nur mit einem Übersetzer, der auch beim Obersten Gerichtshof in Paraguay zugelassen ist, beim Notar alles wortwörtlich und auch in Schriftform übersetzt wie auch mit seiner Unterschrift und Stempel für seine Übersetzungen dafür haftet - Das ist Pflicht!
Um auf der rechtlich sicheren Seite zu sein empfiehlt es sich nicht auf ein paar wenige Euro zu verzichten um nicht eine üble Überraschung zu erleben.

 

WICHTIG!! - Ablauf eines Immobilienkaufes in Paraguay:


Wenn man eine Immobilie gefunden hat, die einem gefällt und welche man kaufen möchten, dann geht man, sofern es einen Titel hat, zur Escribania (Notar) und macht dort einen Privatvertrag, in welchem sich der Verkäufer verpflichtet das Grundstück zu verkaufen und der Käufer dieses zu kaufen und zu bezahlen. Zum Kauf einer Immobilie in Paraguay reicht ein gültiger Reisepass aus!
Bevor aber die Übertragung des Titels abgeschlossen wird, wird vorher alles geprüft und verschiedene Ämter abgefragt, so dass es keine Probleme geben wird.
Sofern alles in Ordnung ist kann der Titel auf den neuen Eigentümer übertragen werden, sofern dieser auch komplett bezahlt hat. Sollte etwas nicht in Ordnung sein, dann muss das zuvor geregelt werden um eine Übertragung des Titels zu ermöglichen. Kann es nicht geregelt werden, so kann auch kein Kauf und Verkauf statt finden.
Käufer und Verkäufer besiegeln dann nochmals per Unterschrift, so dass der Titel auf den neuen Eigentümer übertragen wird.